【導入】「退去費用10万円超え！？」まさか自分が…という現実
5年間住んだ賃貸アパートを退去した後、管理会社から届いた請求書を見て言葉を失いました。
合計請求額：105,270円（税込）
「こんなに払うの…？本当に必要？」と疑問に思った私は、ChatGPTを使って請求内容を分析し、
なんと…
✅ 最終的な支払額は 約54,000円までに減額！
この記事では、私が実際に体験した原状回復トラブルと、ChatGPTを活用して解決まで至った道のりを詳しく紹介します。
えっ！退去費用高すぎじゃない！
ChatGPTに相談してみよう！
この記事を読んでわかること
・退去立ち合いをしないで退去する際の注意点・メリット
・原状回復費用について
・国土交通省ガイドラインに基づいた費用判断の方法
・畳や鏡などの減価償却や経年劣化の考え方
・ChatGPTを使った異議申立ての進め方
・実際に交渉して減額を勝ち取ったメールの内容
【立ち合いなし退去】でも問題なかった！
今回、私は立ち合いを行わずに退去しました。
当初は「立ち合いしないと不利になるのでは？」と不安でしたが、むしろ逆でした。
↓↓方法は↓↓
【実際のメール内容】
メールで「退去立ち合いは希望しません。退去費用の請求は、居住年数OO年であり、経年劣化なども考慮し、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」にのとってお願いします。」
まずは、退去立ち合い前のメールで経年劣化や現状回復などの専門用語も使用しつつジャブを打ちます。
【立ち合いしないメリット】
✅ 休みの日にわざわざ物件に行かないで済み、時間も節約できた。
✅退去前に必ず、家中の写真や動画を撮っておくこと。
✅書面でやり取りのため、チャットGPTに相談しながら「冷静に書類と写真で異議申し立て」ができた。
✅ 感情的なやり取りもなく、交渉がスムーズ。
請求書の実物画像
原状回復の原則
原状回復の費用負担を判断するには「減価償却」と「通常損耗」の理解が不可欠です。
🧾 減価償却・通常損耗とは？
減価償却：建具・設備は年月とともに価値が減るものとされている。
ガイドラインでは以下のように定められています：
- 畳表：耐用年数6年 → 5年居住なら価値は約1/6（約17％）
- クロス：6年
- エアコン等設備：6年〜10年
よって、経年劣化部分については借主が全額負担する義務はありません。
通常損耗：借主の故意や過失ではなく、通常の日常生活を送る中で生じた建物や設備の傷や汚れのこと。
- 壁紙の変色
- 家具の設置による床の微細な凹み
- 日照による畳の色あせなど
🏠 原状回復の原則（ガイドラインP4〜5より）
“原状回復とは、借主の居住・使用により発生した損耗のうち、借主の故意・過失・善管注意義務違反・通常の使用を超える使用によるものを回復することをいう。”
つまり、通常損耗や経年劣化は貸主負担であることが原則です。
⚠ 管理側の義務違反も考慮を
私の場合、畳のカビについて入居中に複数回管理会社へ報告しましたが、除湿や換気の指示のみで対応はありませんでした。
これは借主側ではなく、貸主側の「善管注意義務違反」にも該当する可能性があります。
→ 管理側が適切に対応していれば、損耗の拡大を防げたと主張可能です。
【ChatGPTに相談】法律・ガイドラインをベースに助言
ChatGPTに請求書の内訳と写真を見せたところ、
国土交通省のガイドラインをもとに以下のことがわかりました：
✅ ルームクリーニング：他の地域と比べても高額請求
（出典：国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」P23）
東京都の同じ間取りで最高でも35,000円程度
→契約書に記入があっても有効にならない場合がある
✅ 畳表替え：入居5年なら1/6しか価値が残らない
（出典：国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」P38）
👉 負担額は最大でも約4,583円
→ 請求額は27,500円 → 明らかに過剰
✅ クロスクリーニング・鏡のウロコ汚れは経年劣化
（出典：同ガイドラインP19）
👉 通常使用場合の汚れは、入居者負担ではない
✅ 床の汚れも通常使用範囲
→ 剥離洗浄12,000円も請求根拠が不明瞭
【実際のやりとり】管理会社とのメール抜粋
📨 私からのメール（異議申立て送信）
件名：原状回復費用に関する異議申立てのお願い
株式会社OO OO 御中
退去時にご提示いただいた原状回復費用について、以下の点について再検討をお願い申し上げます。
・畳のカビについては入居中に複数回ご報告し、改善対応がなかったため、全額請求は不当と考えます。
・鏡の水垢、床の汚れは経年劣化に該当し、原則貸主負担です。
・国土交通省のガイドライン（平成23年8月改訂版）P19、P38にも記載がございます。
添付の異議申立書をご確認の上、ご回答いただけますと幸いです。
📩 管理会社からの返信（要点）
ご連絡ありがとうございます。
畳の件につきましては、管理会社側でも確認のうえ、負担割合を見直す方向で検討いたします。
鏡・床等の清掃費用につきましては、過失が認められないとのご主張に基づき、再度現場状況を確認し、オーナーとも協議いたします。
ルームクリーニング代についても内訳を開示し、費用の調整を検討させていただきます。
↓↓1～2週間程度のやり取りを行った後↓↓
減額に成功
| 内容 | 請求額 | 減額後 |
|---|---|---|
| ルームクリーニング | 46,000円 | 46,000円 |
| 畳表替え | 27,500円 | 4,675円 |
| 鏡研磨＋床剥離洗浄 | 6,000円 | 6,000円 |
| クロスクリーニング | 16,200円 | 0円 |
| 総額 | 105,270円（税込み） | 54,175円（税込み） |
📝 合計 5１,095円の減額に成功！
これから退去する方へのポイント
私がこの経験を通じて「これは大事」と感じたポイントをまとめます。
✅ 異変を感じたらすぐに管理会社へ“メールで”報告
賃貸の事で何か気になること（換気や掃除・除湿器を導入してもカビが生える、ドアが急に開かんくなったなど）は口頭ではなく形に残るメールで連絡すること。 → 言った言わないのトラブルを避け、ご自身の管轄義務違反の主張を防げます。
✅ 退去立ち合いはあえて行わないのも選択肢
立ち合いではその場で署名を求められがち。
私はすべての部屋の写真を撮って証拠を残した上で、立ち合いなしで退去しました。
→ 交渉において冷静に対処できます。
✅ 契約書は事前にChatGPTに読ませると安心
私の場合、退去2カ月前の申告が必要と書かれていたことを事前に確認。
→ トラブルを未然に防げました。管理会社によって違うので要確認
✅ 請求書や管理会社のメールはすべてChatGPTに分析してもらった
→ 論理的で丁寧な返信ができ、結果として大幅な減額に成功。
✅ 妥協の判断も大切
契約書にルームクリーニング代の記載があったためそこは了承。
ただ、鏡の研磨代は相手も譲らなかったため、
時間や手間とのバランスを考えて6,000円は支払う決断。
→ 負担感を最小限にでき、後悔していません。
✅ ChatGPTに任せると“言い回し・根拠”がしっかりする
契約書・請求書の確認やメール文面の作成を依頼することで、
感情的にならず理論的な交渉ができました。これから退去する方に本当におすすめしたいです！
実際の異議申立書の一部抜粋
ChatGPTが作成した異議申立書の一部画面
【まとめ】退去費用に納得いかない方へ
原状回復費用にモヤモヤしたら、次の手順をおすすめします：
- 請求内容を冷静にチェック
- 写真・証拠があれば保存
- ChatGPTやガイドラインで根拠を調べる
- 異議申立て書を提出
🔚 おわりに
退去時の「原状回復費用」は、知識があるかないかで数万円変わります。
今回、私はChatGPTの助けを借りて、冷静かつ論理的に交渉することができました。
ChatGPTは必ず活用した方が良いツールです。退去だけでなく、契約書の内容を読み込ませるだけでも新たな発見があるかもしれません！
悩んでいる方の参考になれば幸いです！
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